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万科冬天扩张,刘銮雄再买11亿美元恒大债券!

关于朋友圈万科“活下去”的段子解读:1,自己:要活下去;2,同行:你们活不下去;3,给国家看:我们快活不下去了,救我!4,给群众看:我们活不下去了,别骂了!5,给银行看:如果我们活不下去,你看着办文|地产速评
潘永堂2008年,王石提出“拐点论”,结果没大拐,09年小阳春就拉起来了;2014年,郁亮提出“白银时代”,结果没白银,依旧黄金了好几年;2018年,郁亮再提房地产进入“转折点”了,万科要“收敛”和“聚焦”从直观的第一印象看,这是万科第三次喊“狼来了”;可问题是事不过三,这次同行会全信万科的“悲观论”么?过往,楼市都有3、5年的小周期,但每次万科喊“冬天”来了,大多都是在楼市调整后1年之后,时机掌握得挺好。即2007年开始调整后的2008年开喊行业“拐点论”;2013年供需结构调整后2014年开喊“白银论”;每次喊了之后,也“幸运”迎来了2008年的4万亿救市利好,2015年的去库存利好……而2018年这一次,有媒体和业内人士解读说,其一,万科是喊了让同行看,尤其是中小房企被折腾了,直接卖给大房企高位套现算了;其二,是喊给有关部门看,毕竟会哭的孩子有奶吃,当然万科也知道,有关部门肯定不会听龙头一家之言,但郁亮喊出之后,媒体助攻,同行复议……掀起一波“活下去”的辩论赛、热议潮,形成一波“诉苦”的潮水——这,就不可小觑了。事态的确升级了,“活下去”这3个字,刺激了不少地产人的敏感的神经。相当于在2018年本就足够焦虑的地产人伤口上,再洒了一把盐。事实上,活下去,这三个字,过去都是中小房企在喊,可如今,龙头万科也来“抢词”了,这多少让同行“抑郁”。事实上,围绕活下去,同行前前后后“助攻”的声音和举措也不少,碧桂园喊出“提质控速”,恒大喊出不以规模为首要,而是“规模+效益”并肩走之外,加速降价打折促销也是助攻。同样,话题王融创孙宏斌也反复强调,融创现在最关心的是“安全命题”。反过来看,巨头企业,忧患意识大一些,即是情理之中,也是必然逻辑。因为企业大了,安全比速度重要100倍。

问题:万科近两日在深圳举办秋季例会,会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有微博网友评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

股市有风险,入市需谨慎!

回答:

2018年10月,万科红底白字的“活下去”,霜打了整个地产圈。高周转的碧桂园这一年不得不刹车狠抓起了质量;恒大也开始踩下扩张的步伐,开始将重点重新放回一二线城市。同时它也将老二的位置让个了万科。不过这都不是重点!经历了三四线城市的大涨,一线地产商仿佛已经隐约察觉到地产的潜力已经快被开发殆尽。

近两日,万科在深圳举办的秋季例会,全场墙上“活下去”的标语让人惊叹:这是怎么了?

万科郁亮一直是一个悲观的乐观者,作为中国地产老大哥的万科掌舵者,郁亮见证了万科崛起的全过程,也见证了这二十年中国房地产的崛起。从提出“白银十年”的概念起,郁亮经常会问自己,“十年之后万科还会是一家地产公司吗?”

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万科高喊活下去的时候,你必须得承认,房地产冬天来了。

没人能回答郁亮的问题,也没人能精准预料房地产发展的路径。至少2015年至2018年这一波,万科是完美错过。一方面是跟“万宝之争”有关系,另一方面就是万科错估了三四线这波上涨。

冬天来临的迹象,已经有了不少。

没有人能成为行业的常青树,就连GE这样的企业也不行。在大宗商品的交易中,周期性是常见的一种现象。自中国进入商品房市场以来,不断上涨的房价似乎让人们选择性的忽视掉了房地产周期性所带来的影响。

第一:今年金九确定凉了

2015年至2018年中旬,以碧桂园为首的房地产企业开启了疯狂的扩张步伐。举债、拿地、高周转成了他们的必胜的法宝。连夜赶图纸、四个月开盘、五个月资金为正的模式快速让碧桂园坐上中国地产的头号交椅;恒大也顺利地超越了万科成为中国房地产的老二;融创更是超越了很多老牌的地产商,排名跃进了前五。

9月上半月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月仅增长1%。这可是金九啊!可见市场压力之大。

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第二:土地流拍创记录

之前万科肯定怎么也没想到10多年前自己奉行的“5986”模式,被碧桂园改良成“456”模式,并且依靠这个模式战胜了自己。江湖上今天第一明天他第一是常有的事情,郁亮显然看得很明白,许家印也看得很明白。喊出冬天之后,万科开始快速拿地,冬天里扩张是万科超越对手最快的路径。

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凡是发展都有两面性,利有多大弊就有多大!这一点碧桂园最清楚。如今大概已经没有人觉得地产行业是一个朝阳行业了。

今年前8月,土地流拍超过800例,创了历史新高。土地市场是房地产市场的先行指标。多个房企都开始谨慎拿地,这就是市场冷却的标志。

万宝之争一役之后,姚振华改变了以往收购上市公司,剥离资产的玩法,开始去造车;孙宏斌600多亿接手了万达的文旅项目之后,挥一挥手150亿驰援乐视,没想到的是贾会计也丢下一个烂摊子去美国造车,害的“孙骑士”业绩发布会泪洒当场;如果说造车是一件烧钱的事,那么地产老板最不怕的就是烧钱,2018年许家印也加入了“战局”。他大概没把孙宏斌的遭遇放在心上,牵手FF之后半年,也心一横直接“分手”。

皇家国际官网[welcome],第三:员工卖房,裁员,房价松动,成交下滑

不得不说,这一切的一切因都源于这一波房地产的上涨。

2018年,万科设置的回款金额是6300亿元,不低。现在,2018年,已经过去了三分之二,6300亿元回款还没有完成一半。

2017年3月之前,中国恒大的股价一直徘徊在每股4港元左右的水平。随着内地楼市的火热,内房股开始蠢蠢欲动。短短几个月之后中国恒大就冲上了30元的高价,而许家印也一跃成为了中国的首富。

这就是万科喊出活下去的原因之一。回款不给力,也不是万科一家的事。

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www.hj8828.com,包括恒大,绿城,都已经开始员工售房的节奏了,恒大更早之前就已经开始实行这个政策。

在恒大股价上涨的途中,有一大波人搭上了便车,财富也随即水涨船高。许家印的好友刘銮雄和妻子陈凯韵就是其中的两位,2018年初有人统计,他们在买入恒大之后,盈利约60亿港币。

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随着恒大的股价到30的高价之后,就一直徘徊在20多块。今年2月20日,华人置业发布公告称,预计2018年公司收入下降39%至49%。恒大股份未变现公平值亏损约31亿港币。在公告中,我们看到中国恒大给华人置业带来的股息收入约为11亿港币。

而有些房企已经开始精简员工了,有房企甚至裁员超过30%。

目前华人置业持有恒大股票为8.58亿股,其妻子陈凯韵持有恒大3.15亿股,两合计持有恒大约9%的股份。除了股票,刘銮雄家族1月下旬更是认购了恒大11亿美元高级无抵押债券。

最近曝出厦门一个别墅打6折出售,也可见房价的确有下行压力了。

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由此可见,市场正在冷却是不争的事实,虽然大房企有优势,但是万科回款压力也大,也要挽起袖子加油干才行,否则就是郁亮所言的:如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

股市有风险,入市需谨慎。大趋势面前,人的力量非常渺小。目前房企的好日子正在过去,未来分化将会越来越严重。今年刚刚开年房企就开始密集融资,有专家表示:2019年是房企偿债高峰期之一,多数房企面临较大的债务压力。Wind数据显示,未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年到期债务为6178亿元。

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如今中国楼市的风已经变了,中小房企手上的牌也越来越少。2019珍惜身边的机会,尽量降低企业负债。毕竟大多数人不比王首富,手上有那么多优质的资产可以出售;更不比许老板有这么铁的哥们,一出手就是十几亿美金!

回答:

万科抢眼球了,抢得有点令人难以置信,大有作秀的感觉。在很多人眼里,万科是很强的,强得让购房者、地方都需要让着它。

然而,从万科目前的实际情况来看,又似乎不是作秀,而是内心的真实呼唤,甚至有点像痛苦的呻吟……

事实上,从与宝能、华润发生争斗开始,万科就已经险象环生了。虽不能说宝能、华润会把万科怎么样。但是,以国企为靠山,吃尽政策资源的万科,面对恒大、碧桂园等的竞争,如果真正依靠市场,万科的优势将荡然无存。
而随着楼市调控力度的不断加强,无论是吃政策资源,还是傍大款,万科都无法再舒适地享受楼市暴利和政策红利,也很难轻松地获得市场利益,活下去,应该是万科真实心声的反应。

除万科自身遇到的困难和问题之外,整个市场的变化,也是万科喊出“活下去”不能不正视的问题。因为,习惯了享受暴利的开发商,面对市场竞争日趋惨烈,能够保生存已经很是不错。那么,开发商日子难过的时刻或许真的来了。

只是,对万科这种负债高达万亿的开发企业来说,虽喊出“活下去”,也就是无病呻吟,并不是真的有什么。他们非常清楚,有如此规模的负债,还会怕谁啊。喊出这样的声音,更深层次的原因,就是给决策层施压,想传递“连万科都活不下去了”的信号,达到放松调控的目的。

回答:

万科会场标语并不是太悲观,更像是一种警醒和激励。